L’immobilier commercial pourrait être en grande difficulté – même après que tout soit fini

Les propriétaires, les courtiers et les propriétaires d’immeubles commerciaux ont collectivement gagné plusieurs centaines de milliards de dollars par an au cours des dernières années alors que l’économie ralentissait.

Maintenant, ils sont frappés par la crise économique alimentée par la pandémie. Pire encore, leur industrie pourrait en changer à jamais.

Pour dire l’évidence, il est problématique d’extraire le loyer de presque n’importe qui en ce moment. Selon le National Multifamily Housing Council, seulement 69% des ménages américains avaient payé leur loyer au 5 avril, contre 81% pour le 5 mars et 82% pour la même période l’année dernière.

Cette statistique sera presque assurément pire d’ici le 5 mai, étant donné le nombre croissant d’employés mis à pied et en congé.

Sur le plan commercial, le problème commence à sembler aussi grave. Outre les innombrables petites entreprises de vente au détail et de restauration qui peuvent être forcées de quitter définitivement leurs espaces commerciaux parce qu’elles ne peuvent plus se les permettre, un nombre croissant de chaînes de sociétés commencent également à se montrer réticentes ou incapables de payer leur loyer.

WeWork, par exemple, a cessé de payer le loyer dans certains endroits aux États-Unis alors qu’il tente de renégocier les baux, selon le WSJ, même si la société de co-travail continue de facturer ses propres locataires.

Staples, Subway et Mattress Firm ont également cessé de payer un loyer pour inciter les propriétaires d’immeubles à réduire les loyers, à modifier les baux et à d’autres mesures visant à compenser les pertes qu’ils subissent en raison de l’impact du coronavirus.

Ch, ch, ch, changements

La question posée est de savoir ce qui se passera ensuite. Alors que certains peuvent voir des opportunités dans les actifs en difficulté, il est très possible que plus largement, le marché de l’immobilier commercial ne se ressemblera jamais.

D’une part, alors que les petits détaillants et restaurants fondent, certains de leurs rivaux en ligne gagnent du terrain. Amazon, malgré une pénurie de mauvaise publicité, gagne des parts de marché de jour en jour. En fait, elle est redevenue cette semaine une entreprise de mille milliards de dollars.

Le marché du streetwear en ligne StockX est également en plein essor, comme nous l’avons signalé il y a quelques semaines. Comme le disait son PDG, Scott Cutler, à l’époque: « Nous pensions que nous avons toujours été un marché de pénurie, mais maintenant vous ne pouvez pas réellement vous rendre dans un véritable magasin de détail, alors vous venez à StockX. »

Le paysage peut changer particulièrement rapidement sur des marchés comme San Francisco, Chicago, Boston et New York, où non seulement il y a une densité de boutiques et de restaurants indépendants, mais les employés de démarrage et autres cols blancs travaillent soudainement à domicile – et perfectionnent le l’art de travailler au sein d’une équipe répartie.

Prenons par exemple Nelson Chu, le fondateur et PDG de Cadence, une startup de plate-forme de titrisation de 17 personnes à New York. Après avoir récemment obtenu un financement de 4 millions de dollars, Cadence a signé un bail le mois dernier avec un propriétaire qui a accepté de commencer à charger la tenue uniquement lorsqu’il sera en mesure d’emménager dans ses nouvelles fouilles du centre-ville.

C’est une bonne affaire pour Cadence, qui n’a pas à se soucier de payer pour la superficie qu’il ne peut pas utiliser. Néanmoins, Chu note qu’être contraint de travailler à distance entre-temps lui a ouvert les yeux sur la possibilité d’incorporer plus de travail à distance dans les processus de la startup, notamment grâce à des outils comme Slack, Google Sheets et Zoom.

«Vous vous demandez toujours si le travail à distance aura un impact sur la continuité des affaires», explique Chu. « Mais maintenant que nous sommes obligés de le faire, nous n’avons pas sauté un battement. Il pourrait y avoir quelque chose à dire pour avoir moins d’espace de bureau et permettre aux personnes qui font la navette de l’extérieur de l’État de ne pas avoir à être au bureau tous les jours. Si quoi que ce soit, cela nous donne maintenant la possibilité d’envisager de prendre moins d’espace »sur la route.

Il est facile d’imaginer que d’autres fondateurs et équipes de direction parviennent à la même conclusion. La possibilité n’est certainement pas perdue pour les sociétés immobilières.

S’occuper des affaires

« Le travail à distance est une chose à laquelle nous pensons beaucoup en ce moment », explique Colin Yasukochi, directeur de la recherche et de l’analyse au géant des services immobiliers commerciaux CBRE. «Les gens sont actuellement contraints de le faire», mais «je pense que certains vont inévitablement s’en tenir» au travail à distance, dit-il. « La question de savoir combien et pour combien de temps est inconnue. »

Certes, ce n’est pas la tendance que CBRE ou d’autres acteurs du monde immobilier attendaient cette année. Un rapport «perspectives» sur 2020 publié par CBRE en novembre dernier sonnait naturellement rose. «À moins de risques imprévus», disait-elle à l’époque, «une activité économique résiliente, de solides fondamentaux immobiliers, des taux d’intérêt bas et l’attractivité relative de l’immobilier en tant que classe d’actifs» figuraient parmi les principaux facteurs qui ont confirmé sa prédiction que cette année être une «très bonne année» pour l’immobilier commercial.

Au cours des mois qui ont suivi, bien sûr, ce risque imprévu a provoqué des fermetures qui ont entraîné des licenciements dans presque tous les secteurs de l’économie. De plus, par sa nature même de contagion virale, il est très probable que même lorsque les gens sont autorisés à réoccuper des espaces commerciaux, ils seront moins enthousiastes à l’égard des espaces de travail denses. C’est doublement vrai s’ils savent qu’ils peuvent faire leur travail en dehors du bureau.

Cela pourrait bien entraîner une baisse de la demande de bureaux plus tard. Cela pourrait également signifier la même quantité d’espace – ou peut-être même plus – avec des aménagements de bureau reconfigurés. Personne ne le sait encore, y compris les courtiers immobiliers commerciaux.

Mark George, un courtier de San Jose, en Californie, avec la société immobilière commerciale Cresa, travaille actuellement à domicile, où il partage un bureau avec sa femme, qui travaille également à distance pour la première fois. C’est agréable d’être à la maison avec leurs enfants, dit George, mais être confiné à la maison, il est plus difficile de prendre le pouls des changements dans l’industrie, en particulier dans son industrie.

Les courtiers sont «quelque peu isolés», dit-il. « L’activité de tournée s’est tarie parce que nous ne pouvons pas montrer d’espace. L’hôtel de ville est fermé dans chaque municipalité, vous ne pouvez donc pas retirer de permis. L’industrie est vraiment fermée. »

George a dit que «les accords qui étaient à la ligne d’arrivée ont probablement été signés» avant que le coronavirus ne prenne vraiment racine aux États-Unis. Mais les «accords qui étaient proches et pas tout à fait là? Chaque transaction que j’ai vue a été mise sur la glace. Tout le monde est en attente. »

Un collègue Cresa de George à San Francisco, Brandon Leitner, fait écho à ce sentiment, disant que «les choses n’évoluent pas rapidement». Pourtant, Leitner s’attend à ce que l’entreprise, qui gère des clients aussi grands que Twitter de la série A et même des entreprises en phase de démarrage, verra un déluge d’activité une fois que le mandat de maintien en place de la ville sera levé et que les courtiers pourront recommencer à montrer les propriétés des entreprises. .

Plus précisément, Leitner s’attend à une baisse du marché «d’au moins 10% et probablement de 20% à 30%» par rapport aux prix des espaces commerciaux à San Francisco depuis plusieurs années, soit 88 $ le pied carré, selon CBRE. Il s’attend à ce que 2 millions de pieds carrés arrivent sur le marché de la ville, un espace que les entreprises «veulent retirer de leurs livres».

C’est beaucoup, d’autant plus qu’il y a déjà environ 3,2 millions de pieds carrés d’espace commercial disponible, selon Yasukochi de CBRE, qui dit qu’une « bonne quantité » est arrivée sur le marché au cours des six derniers mois seulement.

Dites que ce n’est pas le cas

Les propriétaires, pour leur part, «hésitent en ce moment à mettre un nouveau numéro sur le marché», explique Leitner, ils sont donc susceptibles de «faire autant de concessions que possible» pour s’accrocher et attirer de nouveaux locataires.

Finalement, cependant, ils peuvent ne pas avoir le choix. Ils ne peuvent pas faire grand-chose et ils ont généralement des dettes à régler, ce qui signifie qu’ils comptent sur leurs relations avec les prêteurs.

George, le courtier basé à San Jose, pense que les prêteurs seront enclins à aider afin de préserver leurs propres investissements.

La Réserve fédérale peut également donner aux banques la possibilité de différer les versements hypothécaires, ce qui permettra aux propriétaires de reporter plus facilement le loyer.

Reste à savoir si cela suffira pour récupérer l’immobilier commercial après Covid-19.

« Cette [pandemic] est quelque chose que nous n’avons jamais connu auparavant », note Yasukochi. Il dit que les économistes de CBRE estiment que les deux prochains trimestres seront «très difficiles». Dans le même temps, dit-il, le marché « pourrait voir une hausse substantielle » au cours du quatrième trimestre. «Cela dépend vraiment si la demande rebondit et si les plans d’expansion seront suspendus ou définitivement [shelved]. « 

Pour l’instant, il choisit de rester optimiste, en particulier concernant sa base d’attache à San Francisco. Il «semble que les choses tournent mal très vite dans la région de la baie», explique Yasukochi. « Mais en général, ils reviennent très vite aussi. »

De nombreux acteurs de l’industrie comptent sur elle.

Traduit de l’anglais de https://techcrunch.com/2020/04/08/commercial-real-estate-could-be-in-big-trouble-even-after-this-is-all-over/

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